INVESTIR APRÈS LE PINEL
Malraux ou déficit foncier : quelle solution pour votre projet ?
Patria Conseil vous accompagne à Bordeaux pour choisir une stratégie immobilière cohérente avec votre fiscalité, vos revenus et vos projets.
Pinel : fermé aux nouveaux investissements
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est plus ouvert aux nouveaux investissements en 2026. Un investissement éligible réalisé avant sa fermeture peut continuer à bénéficier des réductions prévues si les conditions sont respectées.
Vous détenez déjà un bien Pinel ? Avant une vente, une modification du bail ou une prolongation d’engagement, vérifiez les échéances, les plafonds applicables et les conséquences fiscales.
Consulter les règles officielles du Pinel et des engagements existants.
01 — Dispositif Malraux
Réduire directement le montant de l’impôt.
Pour un projet de restauration dans un secteur patrimonial éligible.
Le dispositif Malraux concerne la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur patrimonial éligible. La réduction d’impôt porte sur les dépenses éligibles effectivement payées, et non sur le prix d’achat du bien.
- 30 % en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ; 22 % dans les autres situations éligibles.
- Un plafond de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives pour les opérations relevant du régime actuel.
- Pour un logement, une location nue pendant neuf ans, à titre de résidence principale du locataire, débutant dans les douze mois après l’achèvement des travaux.
- Le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal, ni ascendant, ni descendant.
Pour les opérations engagées depuis 2013, Malraux est hors plafonnement global des niches fiscales. Les dépenses bénéficiant de la réduction ne peuvent pas également être déduites des revenus fonciers.
Le zonage, les autorisations et le calendrier doivent être vérifiés pour chaque opération. Une adresse en centre-ville ne suffit pas à rendre un bien éligible.
Conditions Malraux sur impots.gouv.fr · Calcul de la réduction Malraux au BOFiP.
02 — Déficit foncier
Diminuer le revenu imposable.
Pour une location nue avec des charges et travaux déductibles.
En location non meublée au régime réel, un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles dépassent les recettes. Il s’agit d’une déduction du revenu imposable, dont l’effet dépend de votre situation fiscale.
- La fraction hors intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an.
- La fraction liée aux intérêts et l’excédent sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Les travaux d’entretien, de réparation et certaines améliorations peuvent être déductibles ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas selon les règles ordinaires.
Après une imputation sur le revenu global, la location doit en principe être maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
Rénovation énergétique : un plafond jusqu’à 21 400 €
Sous conditions et sur option, le plafond est majoré pour certains travaux permettant de passer d’un DPE E, F ou G à A, B, C ou D. Le devis doit être accepté à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. La majoration dépend du montant des travaux éligibles ; elle n’est pas automatique. Les justificatifs et délais de réalisation doivent être contrôlés.
Guide officiel du déficit foncier · Fiscalité de la location vide.
| Votre question | Malraux | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Effet fiscal | Réduction d’impôt | Déduction du revenu imposable |
| Projet | Restauration patrimoniale éligible | Location nue au régime réel |
| À vérifier | Zonage, autorisations et engagement locatif | Nature des travaux et règles d’imputation |
Choisir avec Patria Conseil
Malraux et déficit foncier répondent à des situations différentes. Nous comparons l’effort de trésorerie, le coût des travaux, le potentiel locatif, l’horizon de détention et l’effet fiscal avant de retenir une solution.
Et les autres pistes après le Pinel ?
La loi de finances pour 2026 a créé le dispositif Relance logement, fondé sur une déduction par amortissement pour certaines locations nues. Il obéit à ses propres conditions : consulter la présentation de Service Public.
Explorez aussi notre page consacrée aux projets d’investissement immobilier et nos explications sur les SCPI et leur fiscalité.
Les points de vigilance
Un avantage fiscal ne garantit pas la rentabilité. Prix d’acquisition, vacance locative, impayés, dépassements de travaux, financement et revente doivent entrer dans l’analyse. L’immobilier et les SCPI comportent un risque de perte en capital et de liquidité.
Vous avez un projet à Bordeaux, en Gironde ou ailleurs en France ? Prenez rendez-vous avec Patria Conseil pour une étude adaptée à votre situation.
Mise à jour : 1er octobre 2026. Informations générales, à vérifier selon le bien, les dates de l’opération et votre situation.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Pinel ?
Les nouveaux investissements ne sont plus éligibles. Les droits attachés aux investissements antérieurs se poursuivent si leurs conditions sont respectées.
Malraux ou déficit foncier : quelle différence ?
Malraux réduit l’impôt ; le déficit foncier diminue le revenu imposable. Leur intérêt dépend du projet et de votre fiscalité. Une même dépense ne peut pas servir aux deux avantages.
Peut-on revendre après les travaux ?
Une vente anticipée peut remettre en cause l’avantage. Vérifiez les obligations de location avant toute décision.
Parlons de votre projet
Décrivez votre situation et vos objectifs. Notre équipe vous accompagne pour examiner les solutions adaptées.